[행정사 시선] 대지권 없는 내 집, 4년째 표류 중…부산 북항 오피스텔 사태 총정리

[행정사 시선] 대지권 없는 ‘내 집’ 4년…부산 북항 오피스텔 사태, 왜 심각한가?

2021년 입주를 시작한 부산 북항 재개발 1단계 오피스텔 '협성마리나G7'.
무려 1,028세대가 4년째 ‘대지권 없는 소유권’ 상태로 살고 있다는 사실, 알고 계셨나요?

단순한 등기 지연이라고 생각할 수 있지만, 이는 재산권을 직접 침해하는 심각한 사안입니다.
이번 사건은 도시재생사업에서 공공기관과 민간기업의 협의 부족, 그리고 법률적 사각지대가 만든 구조적 문제입니다.

▣ 핵심 쟁점 ① 대지권 미등기 = 사실상 ‘불완전 소유’

대지권이란, 건물의 소유자가 해당 건물이 위치한 토지의 일정 지분을 함께 소유하는 권리를 말합니다. 이는 건물과 토지가 일체로서 거래되고, 법적인 권리가 명확하게 보호받기 위해 반드시 필요한 요소입니다.

그러나 협성마리나G7의 입주민들은 현재 건물에 대한 소유권은 확보하고 있지만, 그 건물이 위치한 토지에 대한 지분, 즉 대지권은 등기되지 않은 상태입니다.

이러한 대지권 미등기 상태는 단순히 행정적인 누락으로 보기 어렵습니다. 이는 입주민이 실제로는 건물만 소유하고 땅은 소유하지 못한 상태이기 때문에, 법적으로 불완전한 소유권을 가지고 있다는 의미입니다. 이로 인해 다음과 같은 다양한 불이익이 발생할 수 있습니다:

부동산 매매 및 양도 시 시장 가치가 낮게 평가되거나 거래가 원활하지 않을 수 있음

대출이나 담보 제공 과정에서 금융기관으로부터 거절당할 가능성 존재

상속 또는 증여 시 법적 분쟁이 발생할 수 있는 구조

등기부상 권리관계가 불명확하여 권리 보호에 취약

☞ 즉, 이는 단순한 행정적 실수의 문제가 아니라 입주민의 실질적인 재산권을 침해하는 중대한 사안이며, 건물만 있고 토지는 없는 현재의 소유 구조는 명백히 불완전한 소유권 상태입니다.

▣ 핵심 쟁점 ② 민간사업자 책임 방기 & 공공기관 관리 부실

이번 사안이 발생하게 된 근본적 원인은 민간사업자의 절차상 책임 회피와 공공기관의 관리 감독 부실에 기인합니다.

사업 시행자인 협성르네상스(주)는 부산항만공사로부터 해당 토지를 대물변제 형식으로 이전받은 뒤, 정상적인 확정측량과 대지권 등기 절차를 거치지 않은 채 오피스텔을 분양하였습니다.

그 결과, 입주민들은 토지 지분이 포함되지 않은 ‘불완전한’ 오피스텔을 구매하게 된 것입니다. 여기에 더해 토지의 소유자인 부산항만공사 역시 이러한 상황에 대한 관리 및 감독 의무를 다하지 못했습니다.

공공기관으로서 사업 진행 과정에서의 적법성과 입주자의 권리 보호 여부를 점검하고 지도했어야 하나, 이 부분이 소홀히 다뤄졌던 것입니다.

☞ 결국, 이번 사안은 민간기업의 책임 회피와 공공기관의 행정적 무관심, 그리고 이로 인한 제도적 미비가 맞물리면서 발생한 복합적인 문제입니다.

피해는 고스란히 입주민들이 떠안고 있으며, 이는 행정적으로도, 법적으로도 반드시 시급히 바로잡아야 할 사안입니다.

▣ 국민권익위원회 조정안: 해결의 실마리

국민권익위원회

2024년 말, 국민권익위원회가 사태 해결을 위해 조정에 나섰고 다음과 같은 합의안을 도출했습니다.

부산항만공사: 대물변제 토지 규모 확정
건설사: 확정측량 후 정산금 납부
토지 소유권 이전 완료 → 입주민 대지권 등기 가능

☞ 공공기관과 건설사가 공동 책임을 인정하고 해결에 나선 점은 고무적입니다.

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🖋 행정사의 역할은?

이 사건은 단순한 분양 민원이 아니라 재개발·재건축 과정에서 행정적 조율 실패가 만든 구조적 결함입니다.

행정사는 다음과 같은 영역에서 국민 권익을 보호할 수 있습니다.

재개발·재건축 인허가 및 민원 대리
분양계약 및 권리관계 문서 작성
행정절차 대행 및 공공기관 대응
고령자·외국인·비전문가의 권리 구제

행정사는 국민의 실생활에서 발생하는 법적 사각지대를 메우는 전문가입니다.

궁금하신 점이 있으시면 댓글 남겨 주세요.

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